存量规划时期济南市轨道交通沿线土地储备及总体策划研究

研究背景与思考
　　济南市为东西带状结构，从城市发展和交通需求来看建设大运量、快速城市轨道交通非常必要。2013年，市委市政府在保泉的前提下，最终确定了“一横两纵”的近期建设方案，标志着济南市轨道交通建设的正式启动。
　　时代背景——新常态下，城市建设进入转型发展时期
　　规划背景——土地资源日趋短缺，城市发展进入存量优化时代
　　地域背景——济南面临转型发展，城市格局进入优化提升阶段
　　研究目的和意义：提前做好站点周边的土地储备，研究其合理的规划、建设、运营、管理模式，并制定相应的实施策略，对于交通与土地一体化发展、土地价值最大化、轨道交通客流引导、轨道建设资金筹措等都有重要的作用。
规划思路与方法
　　轨道沿线土地的情况复杂，再开发周期较长。以推动轨道交通与城市同步发展深度融合为目的的沿线土地开发，必然需要全方位的综合性规划和可持续的全过程策划。

2.总体控制策略及方案
　　研究济南市近期轨道交通线网特色，结合近期三条线路的建设时序，从宏观层面提出不同区域（老城区、新城区、城市郊区等）和类型（地下、地面、地上等）的站点周边用地总体控制原则和规划策略。

NO.2 储备：存量+更新
1. 存量土地的挖潜与利用
　　存量规划是通过城市更新等手段，促进建成区功能优化调整的规划。存量规划与轨道沿线土地利用的追求目标一致，利益诉求相同，构建“轨道+物业”的开发体系，有利于实现城市与轨道的可持续发展。

2. 土地储备原则与策略
　　根据站点影响区域划定研究范围，分析研究范围内用地的现状条件和规划属性。现状闲置地、建筑质量较差的用地以及集约利用程度低的用地原则上划入可储备用地。结合规划属性精细化划定可储备用地，分为经营性用地和其他用地。

3.成本与收益测算
　　针对划定的可储备土地，结合济南市目前土地熟化政策和土地出让市场情况，测算土地熟化成本及可储备土地出让收益。

NO.3 策划：设计+模式
　　存量规划时代，TOD适用区域从传统意义上的大规模城市新区，扩展至城市再开发地区及待发展区，通过对这些区域产业、土地、交通、功能、地下空间以及景观生态的一体化开发建设，实现TOD导向下的城市综合发展。
1. 站点一体化设计策略
　　利用学科互动、因地制宜、利益协调以及发展与保护并重等综合规划的理念，研究站点及其周边用地的一体化设计策略。

2. 重要站点及综合枢纽开发模式
　　结合站点的交通需求、换乘模式，以及站点周边用地的功能定位、开发建设条件，对于重要站点特别是公共交通综合枢纽站点，可归纳为三种一体化开发模式，分别是街区整体开发模式、综合体模式以及设施综合模式。

NO.4实施：体系+策略
　　轨道交通作为城市重要的基础设施，与城市的空间结构和规划体系有着密切的关系，做好轨道交通影响范围内的用地规划审批和管理程序，实现政府、企业和个人在城市更新中的利益合理分配，保障轨道交通建设及沿线土地储备和规划策划的有序实施。
1. 规划编制与管理
　　研究轨道交通建设与城市规划编制体系的关系，探讨二者在宏观、中观、微观各个层面的契合方式。
　　充分考虑轨道建设与周边用地规划管理的时序性，做好近期项目衔接与远期用地控制，加强各阶段规划设计与管理体系的衔接，明确混合用地的规划管理办法与要求。

2. 轨道建设与运营
　　通过轨道交通建设部门、土地部门、规划部门、开发企业等多部门联动，实现轨道交通及其周边用地的环境、社会和经济可持续发展。通过制定轨道沿线土地收储及招拍挂资金管理办法等相关政策，保障轨道交通规划、建设、运营的顺利推进；根据站点性质及周边用地的不同条件，确定划拨、协议出让、公开竞拍等不同的土地出让方式，探索市区共建、开发商代建等开发模式；将储备土地出让金留成、综合开发收入、轨道物业管理收入等，用于轨道交通建设和运营补亏。