北京发布老旧小区改造工作改革方案 全面开展老旧小区体检

来源：中国建设报2022-11-22    
作者：靖华
       为加快推进老旧小区改造工作，不断改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要，北京市近日发布老旧小区改造工作改革方案，让改造工作从面子到里子、从改前到改后，有了详细思路。该市将全面开展老旧小区体检，力争在2022年年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。
       秉持综合治理思路创新改建政策机制
       北京市一直秉持老旧小区改造要综合治理的思路。方案强调，坚持“先治理、后改造”，明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设，影响改造工程的应在改造前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式，拆除影响改造工程的外窗护栏，保障节能改造工程质量。全面拆除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空间违规使用，对群租房进行动态清零。
       具体到项目管理上，北京市全面开展老旧小区体检，深入做好群众工作，力争在2022年年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。各区结合体检结果、本区财力、群众工作情况和居民诉求等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。
       同时，创新以改建方式实施老旧小区改造的政策机制，可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交织，以及部分建设年代较早、建设标准不高，虽可通过加固方式改造但居民改建意愿强烈的项目纳入改建范围，实施改建带改造、解危带改造。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑面积，由区政府统筹用于补充社区配套短板或建设保障性租赁住房、公租房、共有产权房。
       可根据情况补建公共服务设施
       “咱小区能改成什么样？”关系到每位居民的切身利益。方案细化了老旧小区改造内容和标准。按照老旧小区综合整治标准和技术导则，明确13项基础类改造内容，将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造作为重点优先列入改造菜单，严禁随意拆除老建筑、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等；细化11项完善类改造内容，将居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单，对符合消防安全要求的自行车棚预留充电桩安装条件；明晰12项提升类改造指引，立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、社区食堂、卫生防疫、便利店等公共服务设施。
       对于居民关注的上下水管线改造，北京市将完善楼内上下水管线改造申请制，利用好协商议事平台，充分开展民主协商，引导居民达成共识。提前公示改造计划，避免因居民新装修房屋等原因造成经济损失；明确改造申请截止时间，充分预留居民协商和申请时间。
       加快推进小区适老化改造
       北京市将健全老旧小区适老化改造和无障碍环境建设管控机制。围绕适老化改造和无障碍环境建设专项设计方案，制定相应施工图审查和责任规划师出具意见的具体办法，明确改造要求，强化设计管理。
       积极探索“物业+养老”服务模式。物业服务企业提供社区养老服务的，养老服务营收实行单独核算。鼓励社会资本以“物业+养老”服务的方式参与，提供物业服务，开展定制养老服务。支持物业服务企业搭建平台，吸引专业企业参与加装电梯、增补养老服务设施等工作，同步实施室内适老化改造。对特殊困难老年人家庭居家适老化改造予以支持。鼓励物业服务企业开展智慧居家社区服务，建设智慧养老信息平台，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、助医等需求，丰富服务形式，创新产品供给。
       可提取公积金用于楼本体改造
       在老旧小区改造资金方面，北京市提出了住房公积金支持政策，允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体改造、加装电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金。
       同时，提高政府资金使用绩效。健全财政资金绩效评价机制，研究发挥财政资金撬动作用，积极吸引社会资本参与。完善财政补助资金拨付机制，对改造推进快、居民满意度高的区，适度早拨付。研究通过合理打包改造项目，将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为还款来源，发行老旧小区改造专项债。加大金融、税收支持力度。拓宽融资渠道，争取政策性银行长期、低息贷款支持，创新商业银行支持老旧小区改造信贷途径，鼓励以设施经营权和物业服务协议作为质押获得贷款，以经营收入和物业服务费作为还款来源。进一步推进税费减免政策落地，减轻企业负担。建立引入社会资本贷款贴息机制，对符合条件的项目给予贷款贴息支持。
       老旧小区改造后，环境美了，更需要长效的管理机制来维护。北京市将在具备条件的老旧小区试行物业服务“信托制”试点，即由小区全体业主作为委托人，将物业费、公共收益等作为共有基金委托给业委会管理，小区物业管理支出全部从基金账户中支取，由物业服务企业提供公开透明、质价相符的物业服务。