国务院督查激励支持城市发展保障性租赁住房典型经验·济南篇 | 托举新济南人安居乐业的“泉城梦”

来源：中国建设报2022-06-16
作者：包璋
       围绕规划的9条轨道交通线路，在交通站点1公里范围内落实50个保障性租赁住房项目，房源超过3.42万套（间），占筹集房源总量的45%，让新市民、青年人“出门就能坐地铁”。
       推动企事业单位与住房租赁企业直接合作，按需定制、量身打造保障性租赁住房，提供定制晚餐、入室保洁、叫早提醒、通勤班车等个性化服务，保障新市民、青年人的品质生活。
       明确承租人在子女义务教育、落户、医疗保障、养老保障等方面的15条政策措施，保障承租人基本公共服务权利，让保障性租赁住房从“栖身之所”变成“安居之所”。
       ……
       近年来，山东省济南市将发展保障性租赁住房作为落实黄河重大战略、加快强省会建设、满足人民对美好生活的向往的最强驱动和重要举措，认真落实城市政府主体责任，托举新济南人安居乐业的“泉城梦”。
       规划“三大圈层三大分区” “十四五”期间筹集20.5万套
       聚焦新市民、青年人需求，科学编制《济南市“十四五”保障性租赁住房发展规划》（2021~2025年），以需定供、量体裁衣，合理描绘济南市保障性租赁住房的“十四五”发展蓝图。
       由市住房和城乡建设局牵头，通过调查问卷、部门座谈、行业分析、实地走访等方式，历时6个月，摸底调查14个区县（功能区），形成了60余万字的调研原始记录材料，全面掌握新市民、青年人住房保障需求。根据调研数据，新市民、青年人在选择租赁住房时，排在前三位的考虑要素依次是与工作地点的距离、租金水平、公共交通配置，其次才是户型面积、小区配套设施等条件。调研的同时，还摸排了济南市存量闲置房屋、存量土地的情况，重点摸排了轨道交通沿线周边用地情况，以期为年轻人的“第一个家”选好位置。
       依据住房和城乡建设部《城市保障性租赁住房规划编制导则》中规划目标测算的技术方法，委托专业机构，采用总量比例法、分类预测法等方法，综合往年城镇人均可支配收入、居民消费总支出、住房均价、人均居住面积等统计数据以及人口发展的分类预测，最终确定全市保障性租赁住房发展目标为20.5万套（间），占新增住房供应总量的30%。这一比例将有效改变住房供给“售卖一条腿长、租赁一条腿短”的房地产市场结构，为新市民、青年人安居提供了更多选择。
       规划构建了“三大圈层三大分区”，即优化提升区（历下、市中、槐荫、天桥）、重点拓展区（高新、历城、起步区）、远郊发展区（章丘、长清、济阳、莱芜、钢城等），将保障性租赁住房的总体目标按7个筹集渠道分解落实到具体地块、具体年度，做到了项目化、节点化，压实了各区县的房源筹集责任，为推进保障性租赁住房工作指明了方向。
       明确筹集渠道规范建设管理 完善政策体系
       以精准分类、标准清晰、覆盖全面为目标，出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，并与租赁市场试点工作有效衔接，修订了以7个房源筹集政策、2个房源标准规范、3个运营管理办法、1个租赁补贴政策为内容的政策体系。
       制定完善国有建设用地建设、产业园区及企事业单位建设、商业商务用地建设、集体土地建设、存量房屋改建等新建、配建、改建政策，明确了保障性租赁住房项目认定的标准、流程等，为房源筹集提供了政策支持。政策出台效应明显，济南市迅速筹集了96个保障性租赁住房项目，新增房源7.66万套（间），有效增加了住房租赁市场70平方米以下小户型的房源供给，租赁市场资源配置得到进一步优化，为建立完善长租房市场奠定了坚实的基础。
       围绕新市民、青年人生活通勤便利等诉求，明确了规划选址、规划设计、配套设施、住区环境等相关要求，制定了保障性租赁住房的装修配套标准，要求室内配齐厨卫家电等设施，室外增加健身房、图书室、快递收取点等公共活动设施，确保每一套（间）都能达到高品质“拎包入住”的状态，满足新市民、青年人丰富、多样的生活场景需求，有效保障安居优居。
       明确新市民、青年人保障条件和各类办事流程，将在济稳定就业的无房新市民、青年人纳入保障范围，不限户籍、不设收入，确保安居保障网织得更宽、更密。详细制定租赁企业的监管培育措施，通过对租赁企业正面激励与反向监管共同作用，规范租赁企业的经营行为，以点带面促进长租房市场健康可持续发展。制定了《济南市保障性租赁住房租金评估技术指引（试行）》，采取成本法、比较法、剩余法，将地段、户型、面积、装修等房屋情况，以及享受各类政府支持政策作为影响因素，提供计算公式，对保障性租赁住房的市场租金和指导租金进行评估，该文件将指导原则变成可操作、可量化的执行标准。租金指导价格稳定了房租预期，为新市民、青年人租房吃上了“定心丸”。
       结合城市建设实际 拓宽4类房源筹集渠道
       把房源筹集作为工作推进的重点和基础性工作，结合济南市的城市建设实际，在政策框定的范围内，重点拓宽4类房源筹集渠道，为实现职住平衡，增强新市民、青年人体验感奠定了基础，也为用活用好社会资源打通了渠道。
       抓住济南市打造多位一体轨道交通体系的重要时机，从优化城市结构统筹考虑，将轨道交通建设与保障性租赁住房建设同步推进，实现挖掘轨道交通物业商业价值，增加沿线商业及土地开发收益，构建城市发展良性循环。重点在轨道沿线选址，特别是在轨道交通站点周边步行1公里左右的区域分批规划建设，同时在地铁上盖物业建设一定比例的保障性租赁住房。
       济南市存在部分批而未建的城中村改造生活保障房用地，这些用地基本在城市建成区内，周边有大批新市民、青年人，项目实施具有市场基础，为此出台了《关于加快推进城中村改造生活保障房建设的实施意见》，允许利用城中村生活保障用地建设保障性租赁住房，迅速筹集到房源8000套（间）。鼓励36个产业园区、企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房，筹集房源超过2万套（间）。拓宽非居住存量土地和存量房屋建设渠道，将已交付使用的“限地价竞政府储备性公有房”及租赁公寓用于保障性租赁住房，筹集1.7万余套（间），其中6000余间已入住。存量土地和存量房屋通勤便利、配套齐全、建设周期较短，实现了新市民、青年人、产业、城市的一举多赢。
       “一卡一网一专户” 创新搭建“网上市场”
       把为新市民、青年人提供优质服务作为工作目标，创新运用大数据、信息化等技术，落实“一卡一网一专户”解决方案，构建起公开透明、精准保障的“网上租房市场”，精准匹配“人”与“房”，也保障了各类优惠政策精准让渡给新市民、青年人，安居更安心。
       通过信息化手段发放“泉城安居卡”，锁定新市民、青年人中保障性租赁住房的服务对象，精准“链接”新市民、青年人。“泉城安居卡”集租金减免、资金支付、金融服务、公交优惠、文化象征于一身，是新市民、青年人享受住房保障政策的依据。该卡发放4个月以来，已有1.7万余名新市民、青年人领取，同时有更多的新市民、青年人在线提出了申请意向。这份诚意满满的“安居邀请卡”，强力助推城市吸引人才、留住人才。
       搭建了“泉城安居平台”作为信息化操作平台，由政府审核租赁双方资格，为租赁双方提供市场主体登记、房源核验发布、新市民和青年人选房租房、享受租金补贴、合同网签备案的全流程线上服务和监管，实现“全网办、无纸化、智慧化”服务。目前已有4.57万余家用人单位注册了泉城安居平台账号，6000余名新市民、青年人锁定了心仪的居所。平台建立起租赁双方双向透明、信息对称的住房租赁市场运行新机制，新市民、青年人能够随时“在线锁定”品质居所，安居触手可及，打开了城市租房新渠道，也打掉了中介的“灰色空间”，保障了租赁关系的稳定。
       政府保障房源真实、安全、稳定，并通过“风险点拆解、流程再造、多环节把控”等措施监管租赁企业，有效解决了租赁双方信息不对称、供需不匹配等问题，为新市民、青年人租房吃上了“定心丸”，也为解决“群租”难题提供了一种新的途径。同时，联合银行为租赁企业开通资金专户，设置专户预警机制，政府实时监管租金波动，防范“高收低租”“长收短付”等隐患问题，为房屋租赁再加上一把“安全锁”。